Vermietete Wohnung verkaufen - wie viel Steuern muss ich zahlen?

Question

Hallo zusammen, ich besitze eine Eigentumswohnung in München, die ich seit 8 Jahren vermietete. Jetzt möchte ich sie verkaufen, weil ich das Geld für ein Haus brauche. Der Kaufpreis liegt bei 450.000 Euro, ich hatte damals 280.000 Euro bezahlt. Mein Makler meint, ich muss auf den Gewinn Steuern zahlen, aber niemand kann mir genau erklären, wie viel das sein wird. Gibt es da Freibeträge? Und spielt es eine Rolle, dass ich die Wohnung die ganze Zeit vermietet habe und selbst nie darin gewohnt habe? Ich weiß, dass es bei selbstgenutztem Wohnraum anders ist. Ich möchte einfach vorher wissen, worauf ich mich einstellen muss.

 · Accepted Answer

Das ist eine sehr gute Frage, denn hier gibt es tatsächlich einen großen Unterschied zur selbstgenutzten Immobilie. Bei Ihrer vermieteten Wohnung müssen Sie leider mit einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns rechnen – es gibt hier keinen Freibetrag wie bei der Eigennutzung.

Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich so: Verkaufspreis (450.000 €) minus Kaufpreis (280.000 €) = 170.000 € Veräußerungsgewinn. Allerdings können Sie noch Kosten abziehen, die direkt mit dem Verkauf verbunden sind, wie Maklergebühr oder Notargebühren.

Jetzt die wichtige Regelung: Seit 2009 gilt die sogenannte Spekulationsfrist. Da Sie die Wohnung über 8 Jahre hinweg vermietet haben, liegt Ihre Veräußerung außerhalb der 10-Jahres-Frist, die für vermietete Objekte gilt. Das ist sehr vorteilhaft für Sie! Das bedeutet, der Gewinn ist NICHT steuerpflichtig.

Warten Sie aber kurz – die 10-Jahres-Frist beginnt mit der Anschaffung. Sie müssen also prüfen: Wann genau haben Sie die Wohnung gekauft? Wenn es wirklich vor über 10 Jahren war, sind Sie raus aus der Spekulationsteuer. Wenn es zwischen 2 und 10 Jahren her ist, wird es steuerpflichtig.

Mein Rat: Überprüfen Sie Ihre Kaufurkunde und beraten Sie sich mit einem Steuerberater vor dem Verkauf. Die paar Euro für die Beratung sparen Sie sich schnell wieder, wenn es um 170.000 € Gewinn geht!

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