Vermietete Wohnung verkaufen - wie viel Steuern muss ich zahlen?

Question

Ich besitze eine Eigentumswohnung in München, die ich seit 8 Jahren vermiete. Jetzt habe ich ein gutes Angebot bekommen und möchte verkaufen. Der Kaufpreis liegt bei 450.000 Euro, mein damaliger Kaufpreis war 280.000 Euro. Ich habe noch einen Kredit, aber das ist ja egal für die Steuer, oder? Meine Makler meint, ich müsste Spekulationssteuer zahlen, aber 8 Jahre sind doch lang genug? Und die Maklergebühr - kann ich die von den Gewinnen abziehen? Ich bin verwirrt und weiß gar nicht, was auf mich zukommt.

 · Accepted Answer

Das ist eine häufige Frage und ich verstehe die Verwirrung. Zunächst die gute Nachricht: Nach 10 Jahren Holding-Periode ist der Verkauf steuerfrei. Bei 8 Jahren ist es leider komplizierter.

Bei vermieteten Immobilien gilt nicht die 10-Jahres-Frist wie beim Eigenheim. Stattdessen zählt: Sind Sie mehr als 50% der Zeit in den letzten 5 Jahren selbst eingezogen? Falls nein, unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer. Das ist faktisch ein privates Veräußerungsgeschäft nach §23 EStG.

Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich so: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Makler- und Notarkosten. Das ist wichtig - diese Nebenkosten darf man abziehen! Die Maklergebühr senkt also Ihren zu versteuernden Gewinn.

Ihr Gewinn wäre ca. 170.000 Euro (minus Makler/Notar ca. 160.000 Euro). Darauf zahlen Sie Ihren persönlichen Einkommensteuersatz plus Solidaritätszuschlag plus eventuell Kirchensteuer - das sind dann typischerweise 35-42% in München.

Wichtig: Alle Renovierungen, die Sie gemacht haben, können teilweise abgesetzt werden - aber nur wenn es nicht zur Werterhaltung war, sondern zu Verbesserungen. Das sollten Sie genau dokumentieren.

Mein Tipp: Sprechen Sie mit einem Steuerberater vor dem Verkauf. Manchmal gibt es noch legale Gestaltungsmöglichkeiten bei der Rechnungslegung.

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