Vermietete Wohnung verkaufen - wie viel Steuern muss ich zahlen?

Question

Hallo, ich habe vor 8 Jahren eine Eigentumswohnung in München gekauft und vermiete sie seitdem. Jetzt möchte ich sie verkaufen, weil ich die Verwaltung leid bin und das Geld lieber in meinen eigenen Hausbau stecken würde. Der Kaufpreis war 220.000 Euro, jetzt kann ich sie für 310.000 Euro verkaufen. Das ist natürlich schön, aber mir ist nicht ganz klar, wie viel Steuern ich darauf zahlen muss. Mein Steuerberater antwortet mir immer so kryptisch. Kann mir jemand in normalen Worten erklären, ob ich auf den ganzen Gewinn Steuern zahle oder ob es da Freibeträge gibt? Und spielt es eine Rolle, dass ich die Wohnung vermietet habe?

 · Accepted Answer

Gute Nachricht und schlechte Nachricht: Bei einer vermieteten Immobilie, die Sie länger als 12 Monate besessen haben, können Sie die sogenannte 1-Jahres-Frist leider nicht nutzen. Das bedeutet: Ihr Verkaufsgewinn von ca. 90.000 Euro (vereinfacht, ohne Kaufnebenkosten und Verkaufs...

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ABER: Es gibt mehrere Faktoren, die wichtig sind. Erstens zählen Ihre Werbungskosten - also Makler, Makler, Notargebühren, Grundsteuer über die Jahre hinweg. Die können erheblich sein. Zweitens: Haben Sie jemals die Immobilie selbst bewohnt? Dann könnte unter Umständen die Ehegattenbesteuerung greifen (auch wenn Sie sie zwischenzeitig vermietet haben).

Der Gewinn wird bei Ihnen als Privatperson als Einkommen versteuert - mit Ihrem persönlichen Steuersatz (plus Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer). Bei ca. 90.000 Euro Gewinn rechnen Sie mit effektiv 25-42% Steuerbelastung, je nach Ihrem Gesamteinkommen.

Mein Tipp: Lassen Sie vorher eine richtige Gewinnberechnung machen - mit allen Kaufnebenkosten, Sanierungen, Reparaturen und Verkaufskosten. Das reduziert den steuerpflichtigen Gewinn oft deutlich. Und prüfen Sie, ob eine Aufteilung (Selbstnutzung + Vermietung) möglich war. Ein guter Steuerberater vor dem Verkauf spart Ihnen schnell mehrere Tausend Euro.

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