Immobilie vermietet – wie viel Steuern muss ich zahlen?

Question

Hallo zusammen, ich habe vor einem Jahr eine Eigentumswohnung in München gekauft und vermiete sie jetzt. Die Miete beträgt 1.200 Euro im Monat. Mein Steuerberater hat mir gesagt, dass ich jetzt Einkommen versteuern muss, aber das ist mir unklar. Was genau ist die Miete für Steuerzwecke? Muss ich die ganzen 1.200 Euro versteuern oder kann ich da noch was abziehen? Ich habe natürlich noch Maklergebühren, Nebenkosten für die Wohnung und auch Reparaturen bezahlt. Wie rechne ich das denn alle ab? Und: Ich habe auch noch einen Kredit für die Immobilie – hilft mir die Zinszahlung weiter? Ich bin ehrlich gesagt total verwirrt, wie das mit der Versteuerung funktioniert.

 · Accepted Answer

Das ist eine sehr häufige Frage – viele Immobilienbesitzer sind am Anfang unsicher. Die gute Nachricht: Sie versteuern nicht die gesamten 1.200 Euro als Einkommen. Das funktioniert so:

Die Miete zählt zur Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung. Davon dürfen Sie aber alle angefallenen Ausgaben (Betriebskosten) abziehen – Makler, Reparaturen, Hausverwaltung, Versicherungen, Makler beim Kauf etc. Das nennt sich "Einkünfteerzielung". Nur auf den Überschuss zahlen Sie Steuern.

Beispiel: 1.200 Euro Miete minus 300 Euro Nebenkosten/Reparaturen = 900 Euro steuerbares Einkommen. Das wird dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.

Wichtig: Die Zinsen aus Ihrem Hypothekarkreddit sind ebenfalls als Betriebsausgaben absetzbar – diese reduzieren die Einkünfte zusätzlich. Allerdings nicht die Kreditrückzahlung selbst (die Tilgung), sondern nur die Zinsen.

Ein paar Tipps:
- Führen Sie ein Kassenbuch oder nutzen Sie eine einfache Tabelle für alle Einnahmen und Ausgaben
- Sammeln Sie alle Rechnungen und Belege
- Abschreibung (AfA) beachten – die Immobilie selbst können Sie über 50 Jahre abschreiben
- Bei Vermietung sollten Sie Deine Steuererklärung erweitern (Anlage V)

Mein Rat: Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über eine vollständige Übersicht Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Das zahlt sich aus und gibt Ihnen Sicherheit.

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