Hauskauf mit Wohnrecht und Zeitrente

Question

Mein Bruder möchte mir unser Elternhaus übergeben. Gegen eine Zeitrente oder auf Raten. In jedem Fall soll ihm ein Wohnrecht eingetragen werden. Dieses Wohnrecht soll an die Pflicht meines Bruders zur Löschung ohne Gegenleistung gekoppelt sein, sollte mein Bruder erwartbar dauerhaft (12 Monate) aufgrund eines Pflegeheimaufenthaltes nicht in der Lage sein dieses auszuüben. 
Das Haus hat einen Wert von ca. 170000,-€. Wohnrecht besteht auf eine 115 qm Wohnung. Barwert Wohnrecht bei 3,65 €/qm (ja wir wohnen auf dem Dorf) ca. 153000,- (Mein Bruder ist erst 48 Jahre). 
Der Plan ist eine Ratenzahlung mit 1 % Verzinsung. Kaufsumme 95.000,- + Wohnrecht 153000,- €. Ratenzahlung 500,- €/Monat für 204 Monate (17 Jahre). 
1. Ist dieses Geschäft zweifelsfrei als Kauf anzusehen? Schließe ich also somit evlt. Sozialregreß aus?
2. Grunderwerbsteuer wäre auf Kaufsumme + Wohnrecht 95000,- + 153000,- zu zahlen?

Bernhard Müller · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

das geplante Geschäft ist als Kauf anzusehen. Dies ergibt sich bereits daraus, dass Sie eine Leistung von 95.000 Kaufsumme + 153.000 Wohnrecht also 248.000 erbringen, während das Haus nur 170.000 Wert ist. 

Damit dürften für den Fall, dass Ihr Bruder in ein Pflegeheim muss Sozialregressansprüche gegen Sie ausgeschlossen sein. Voraussetzung hierfür ist, dass Ihr Bruder das Wohnrecht bei Vertragsschluss noch ausüben kann und die Verschlechterung seines Gesundheitszustands, die ihn daran hindert erst nach der Eintragung ins Grundbuch eintritt. 

Nicht ganz ausschließen lassen sich solche Ansprüche gegen Ihren Bruder, für den Fall, dass Sie selbst zum Beispiel nach einem Unfall ins Pflegeheim müssen, wenn Sie und Ihr Bruder bei Vertragsschluss nachweisbar davon ausgehen, dass das Haus nur 170.000 wert ist. Denn dann hat Ihr Bruder 78.000 mehr bekommen, als das Haus wert ist. Somit kann man den Kauf dann als eine gemischte Schenkung ansehen , bei der Sie nicht nur das Haus kaufen, sondern Ihrem Bruder zusätzlich noch 78.000 schenken.  Es sollte also nicht erwähnt werden, dass Sie von einem Wert von nur 170.000 ausgehen.  Sie und Ihr Bruder gehen davon aus, dass das Haus auch die 248.000 wert ist, die Sie dafür leisten.

Bei der Grunderwerbssteuer gehe ich davon aus, dass Ihr Bruder jetzt der Alleineigentümer des Hauses ist.

Die Grunderwerbssteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§8 I GrEStG)
Als Gegenleistung gelten bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. (§ 9 I Nr. 1 GrEStG) Daher ist Ihre Vermutung richtig, dass die Grunderwerbssteuer auf Kaufsumme 95.000 + Wohnrecht 153.000 zu zahlen ist.  

Bitte beachten Sie, dass meine Antwort ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben beruht. Durch Hinzufügen oder weglassen von Sachverhaltsdetails kann sich auch die rechtliche Bewertung ändern.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort helfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen 

Bernhard Müller Rechtsanwalt

Hauskauf mit Wohnrecht und Zeitrente

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