Immobilienverkauf mit vorhandenem Eintrag im Grundbuch einer Liebrente

Question

Ich besitze ein Einzelhaus mit Einliegerwohnung. 
Haus und Grund sind ideell geteilt. Eine Hälfte habe ich gekauft, die andere Hälfte als Vorerbe gegen eine lebenslange Leibrente an meine Eltern (M82 und W77) erhalten.  

Ich möchte die Immobilie verkaufen, doch wie kann ich die Immobilie mit Leibrenteneintrag im zweiten Grundbuch verkaufen? 

Eine Einmalzahlung wurde vorgeschlagen, doch der Betrag ist in einer Höhe, die ein Alter von 120 Jahren prognostiziert. 

Geht beim Verkauf die Leibrente in die Last des Käufers über?
Ist die Immobilie mit Leibrenteneintrag verkäuflich?
 
Ist die Leibrente an das Erbe, also die Immobilie geknüpft, oder an die Person?  

Sicher ist es kein Einzelfall und ich kann nur davor warnen, sich auf eine Leibrente einzulassen.

Wenn die Eltern aus Geldgier nicht auf eine Einmalzahlung eingehen, obwohl es mehr ist als sie jemals erhalten würden und es noch verzinst wird, dann ist eine unverkäufliche Immobilie ohne Wert?

Ist die Immobilie nur mit Zustimmung der Rentenbezieher verkäuflich? Gibt es hier Rechtsfälle?
Welche Möglichkeiten gibt es?

Jan Wilking · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn vertraglich keine entsprechende Vereinbarung besteht, können Sie Ihre Eltern als Leibrentennehmer grundsätzlich nicht dazu zwingen, einer Ablösung der Leibrente zu angemessenen Konditionen zuzustimmen. Nur in Ausnahmefällen, z.B. bei veränderten Umständen seit Vertragsschluss (§ 313 BGB) oder wenn die Verweigerung einer Zustimmung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen würde, wäre eine solche Zustimmungspflicht denkbar.

Andererseits benötigen Sie für einen Verkauf der Immobilie aber grundsätzlich auch nicht die Zustimmung Ihrer Eltern, da ja gemäß Grundbucheintrag das Grundstück bei Nichterfüllung der Leibrente durch den Leibrentengeber haften würde (unabhängig davon, in wessen Eigentum es steht). Allerdings kann vertraglich auch Abweichendes vereinbart sein.
 
Die Verpflichtung aus der vertraglich vereinbarten Leibrente bleibt unabhängig von einem Verkauf grundsätzlich beim Vertragspartner, ist also personenbezogen. Daneben kann aber als Absicherung wie gesagt auch das Grundstück haften, sodass auch der Käufer insoweit belastet ist (wenn die Leibrente z.B. mit einer Reallast abgesichert ist). Daher ist es leider tatsächlich so, dass mit einer Leibrente belastete Immobilien so gut wie unverkäuflich sind, in jedem Fall aber mit empfindlichen Werteinbußen gerechnet werden.

Wenn Sie die Immobilie dennoch dringend verkaufen wollen, rate ich an, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit der Angelegenheit zu betrauen. Möglicherweise lässt sich bei Einsichtnahme in alle Unterlagen doch noch ein juristisches „Schlupfloch“ finden, auch können dann konkret mögliche Ansprüche aus den §§ 242, 313 BGB geprüft werden. Ansonsten sehe ich leider nur die Möglichkeit einer gütlichen Einigung mit Ihren Eltern.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. 

Mit freundlichen Grüßen

Immobilienverkauf mit vorhandenem Eintrag im Grundbuch einer Liebrente

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